Το γήπεδο ως οικόπεδο ανήκει από το 1934 στο Σωματείο, το οποίο και μετά τον πόλεμο το μετέγραψε στο Υποθηκοφυλακείο Αθηνών. Δεδομένου ότι το οικόπεδο παραχωρήθηκε στην Ερασιτεχνική για τη κάλυψη των αναγκών της ως «πράγμα εκτός συναλλαγής» ΔΕΝ μπορεί να μεταβιβαστεί ή να εκχωρηθεί από αυτή σε οποιαδήποτε Α.Ε. Το ίδιο ισχύει και για το «Καραϊσκάκης» το οποίο ανήκει στην Ε.Ο.Ε. και γι’ αυτό οι τράπεζες ΔΕΝ μπορούν να το πουλήσουν (ως ντουβάρια) αλλά μπορούν μόνο να πουλήσουν την εκμετάλλευση των εμπορικών του χώρων.
Συνεπώς, ιδιοκτήτρια του γηπέδου της Ν. Φιλαδέλφειας είναι η Ερασιτεχνική Α.Ε.Κ. και μόνο και έμμεσα ιδιοκτήτης του γηπέδου είναι όποιος ελέγχει το Σωματείο. Κάτι που όπως αποδεικνύεται ΔΕΝ είναι και τόσο δύσκολο. Η «Δικέφαλος 1924 Α.Ε.» ΔΕΝ μπορεί με κανένα νόμιμο τρόπο να είναι ιδιοκτήτρια του γηπέδου.
Πάμε τώρα στο κρίσιμο και για το συγκεκριμένο κείμενο θέμα του «κόστους συντήρησης» ενός γηπέδου. Προφανώς και ένα σύγχρονο γήπεδο έχει μεγάλο κόστος συντήρησης. Το οποίο πληρώνεται από τα έσοδα του γηπέδου. Τα οποία έσοδα του γηπέδου προέρχονται τόσο από τα χρήματα που πληρώνει η ομάδα για να το χρησιμοποιεί όσο και από την εκμετάλλευση των όποιων εμπορικών χώρων του αλλά και την χρήση του γηπέδου και για εκδηλώσεις όπως π.χ. συναυλίες (το «Καραϊσκάκης» είχε χρησιμοποιηθεί το Καλοκαίρι του 2005 και ως θερινός κινηματογράφος). Γενικά, μιλώντας το «κόστος συντήρησης» επιβαρύνει έστω και έμμεσα τον ιδιοκτήτη.
Ωστόσο στην περίπτωση μας αυτό ΔΕΝ είναι ούτε καν απαραίτητο. Για να μην χαθεί ο Βαγγέλης Άγραφτος όσο προχωρά το κείμενο ας τα ξαναπάρουμε από την αρχή:
- Ιδιοκτήτης του γηπέδου είναι η Ερασιτεχνική και
- ενοικιαστής του γηπέδου είναι η Π.Α.Ε.
Όπως και στην καθημερινότητα το «κόστος συντήρησης» ενός σπιτιού το πληρώνει ο ενοικιαστής και στη συνέχεια το αφαιρεί από το ενοίκιο (εκτός από τις περιπτώσεις που τη συντήρηση αναλαμβάνει απευθείας ο ιδιοκτήτης). Έτσι θα γίνει και με το νέο μας γήπεδο (αν και όταν αυτό ολοκληρωθεί). Με τον τρόπο αυτό ΔΕΝ θα υπάρχει κανένα πρόβλημα τόσο από οικονομική άποψη όσο και από άποψη «σύγκρουσης συμφερόντων».
Επιπλέον η Φορολογική Νομοθεσία προβλέπει για τις «επαγγελματικές μισθώσεις» πως αν μια μίσθωση εκτείνεται χρονικά σε πάνω από το 90% της ζωής ενός παγίου τότε τόσο το κόστος των βελτιώσεων και των έργων σ’ αυτό όσο και της συντήρησης καταχωρούνται στα βιβλία της εταιρείας που το νοικιάζει (και η οποία φυσικά τα πληρώνει). Η φορολογική ζωή ενός κτιρίου είναι τα 25 έτη και άρα το μόνο που χρειάζεται για ν’ αναλάβει το «κόστος συντήρησης» η Π.Α.Ε. είναι μια σύμβαση για την χρησιμοποίηση του γηπέδου για πάνω από 22,5 χρόνια.
Στην περίπτωση που το «κόστος συντήρησης» είναι μικρότερο του ενοικίου (όπως το ορίζει ο Ν. 2725/1999) που οφείλει η Π.Α.Ε. τότε θ’ απομένει και ένα ποσό για το Σωματείο. Αν είναι μεγαλύτερο, τότε η Π.Α.Ε. θα το επωμίζεται όλο και για την Ερασιτεχνική θ’ απομένει οποιοδήποτε ποσό προέρχεται από την ενοικίαση του γηπέδου για άλλες χρήσεις π.χ. συναυλίες.
Στην παράγραφο που ακολουθεί φαίνεται πόσο ο Β. Άγραφτος έχει επηρεαστεί από την ερυθρόλευκη εμπειρία του.
«Με άλλα λόγια όσοι (πλην του κράτους και της Περιφέρειας Αττικής) επένδυσαν ιδιωτικά κεφάλαια στην κατασκευή και στην λειτουργία του γηπέδου, άρα έχουν σαφή λόγο στην ιδιοκτησία του, χρειάζονται απαραιτήτως κάποιον να πληρώνει για τη χρήση του, ώστε και τα κεφάλαια να αποπληρωθούν (μαζί με τους τόκους) και ένα ικανοποιητικό κέρδος να προκύπτει κάθε χρόνο από μια δεσμευτική (ίσως και ανέκκλητη) σύμβαση με την ιδιοκτησία της ομάδας, η οποία χρειάζεται να είναι άλλη, εντελώς διαφορετική από αυτή του γηπέδου, αλλιώς δεν έχει νόημα η κατασκευή και η λειτουργία του.».
Για την κατασκευή του νέου γηπέδου της Α.Ε.Κ. ΔΕΝ έχει συναφθεί κανένα δάνειο. Το μόνο σίγουρο είναι πως για την Α’ Φάση της κατασκευής του τα λεφτά που πληρώθηκαν είναι αυτά που συγκεντρώθηκαν από τις Α.Μ.Κ. και ένα δάνειο ποσού 2 εκ. που οφειλόταν στις 31/12/2019. Συνολικά, δεν ξεπερνούν τα 22.442.180 (ή 24.442.180 αν δεν έχει εξοφληθεί το δάνειο το 2020). Η Β’ Φάση χρηματοδοτείται από την Περιφέρεια (τα περίφημα 20 εκ. που μετά την έκπτωση μειώθηκαν στα 10,5 εκ.), ενώ η Γ’ Φάση που αφορά τον εξοπλισμό του γηπέδου θα χρηματοδοτηθεί και πάλι από την Περιφέρεια Αττικής με προϋπολογισμό 14,2 εκ. χωρίς την έκπτωση. Άρα ΔΕΝ απαιτείται να υπάρχει κάποιο κέρδος για να πληρωθούν τόκοι και κεφάλαιο δανείων.
Η επόμενη παράγραφος δείχνει την άγνοια του Β. Άγραφτου όσον αφορά τα «ιδιωτικά γήπεδα»:
«Το ερώτημα, που δεν μπορεί τώρα να απαντηθεί, είναι που θα βρεθεί ο επενδυτής που θα αποφασίσει να αποκτήσει το πλειοψηφικό πακέτο της εταιρείας ΠΑΕ ΑΕΚ και θα δεχθεί να συμβληθεί εφ’ όρου ζωής με ένα γήπεδο που δεν θα του ανήκει, ούτε θα μπορεί να έχει λόγο στην ιδιοκτησία ή στη διαχείριση του, απλώς θα πληρώνει για τις υπηρεσίες του.».
Ξέρετε εσείς κανέναν ενοικιαστή που να έχει -χωρίς τη συναίνεση του ιδιοκτήτη- λόγο για την διαχείριση του χώρου που νοικιάζει; Στην περίπτωση του «Καραϊσκάκης» η κατοχή των μετοχών της εταιρείας εκμετάλλευσης του ΔΕΝ ισοδυναμεί με ιδιοκτησία των ντουβαριών του γηπέδου. Μόνο με ιδιοκτησία των εμπορικών του χώρων, τους οποίους από καιρό έχουν κατάσχει οι τράπεζες (και άρα ΔΕΝ ανήκουν στην Α.Ε.). Αυτή την απλή αλλά άβολη αλήθεια θα μπορούσε να την βρει ο Β. Άγραφτος αν απλά διαβάσει τον τελευταίο δημοσιευμένο Ισολογισμό της ομώνυμης εταιρείας (βλέπε εδώ και ειδικά στην σελ. 14 του pdf του Ισολογισμού).
Η μοναδική περίπτωση για να ανήκει ένα γήπεδο σ’ έναν ιδιώτη (να έχουμε, δηλαδή, ένα «ιδιωτικό γήπεδο») είναι αυτός ν’ αγοράσει την έκταση και να το κατασκευάσει με δικά του λεφτά (ιδιωτική χρηματοδότηση). Χαζομάρες του τύπου: παραχωρεί το Κράτος την έκταση στο σωματείο και αυτό συμβάλλεται με μια Α.Ε. εκχωρώντας της τα δικαιώματα του είναι παράνομες και ΔΕΝ λειτουργούν (αν και αυτός ακριβώς έκανε ο ερασιτέχνης «γνήσιος Γαύρος»). Αν ίσχυαν τότε οι τράπεζες θα είχαν κατάσχει τα ντουβάρια και όχι τα δικαιώματα εκμετάλλευσης των εμπορικών χώρων του «Καραϊσκάκης».
Έτσι, το «ρίσκο» που αναλαμβάνει ο νέος ιδιοκτήτης της Π.Α.Ε. είναι του ίδιου τύπου μ’ αυτό που παίρνει οποιοσδήποτε άλλος ενοικιαστής. Ούτε μεγαλύτερο, ούτε μικρότερο.
Θα πρέπει πλέον λόγω του οικονομικού αδιεξόδου της «Καραϊσκάκης Α.Ε.» να είναι προφανές πως τα γήπεδα με εμπορικές χρήσεις ΔΕΝ έχουν αυτή τουλάχιστον τη στιγμή κέρδη. Έτσι, αυτοί που νόμιζαν πως κατασκευάζοντας ένα γήπεδο θα «έπιαναν τον παπά από τ’ αρχίδια» και θα γίνονταν πλούσιοι έχουν για την ώρα διαψευστεί∙ ακόμη περισσότερο όταν ανακαλύπτουν πως ΔΕΝ μπορούν να είναι ιδιοκτήτες των ντουβαριών που έχουν κτισθεί σε δημόσιες εκτάσεις οι οποίες έχουν παραχωρηθεί στα σωματεία για την κάλυψη των αναγκών τους.
Κλείνοντας το σημερινό κείμενο για το γηπεδικό τόσο της Ν. Φιλαδέλφειας όσο και του «Καραϊσκάκης» θα σχολιάσω-απαντήσω σε μια προβληματική ακόμα και από την δική του οπτική πρόταση του Β. Άγραφτου. Μια πρόταση η οποία ΔΕΝ ισχύει ακόμα και από την οικονομική σκοπιά.
Στην πρώτη από τις δύο παραγράφους που παρέθεσα ο Β. Α. καταλήγει έτσι:
«…η οποία (ιδιοκτησία της Π.Α.Ε.) χρειάζεται να είναι άλλη, εντελώς διαφορετική από αυτή του γηπέδου, αλλιώς δεν έχει νόημα η κατασκευή και η λειτουργία του.».
Για να έχει νόημα η κατασκευή οποιασδήποτε οικοδομής είτε αφορά σπίτια, εργοστάσια ή γήπεδα πρέπει τα έσοδα να υπερκαλύψουν τα έξοδα κατασκευής συν το κόστος συντήρησης της. Αυτή η αρχή ισχύει τόσο για κάποιον που τα κατασκευάζει και στη συνέχεια τα νοικιάζει όσο και για μια εταιρεία που αυτο-κατασκευάζει τις εγκαταστάσεις που χρησιμοποιεί στην δραστηριότητα της. Έτσι, για να έχει νόημα η κατασκευή και λειτουργία ενός σύγχρονου γηπέδου ΔΕΝ χρειάζεται αυτό να ανήκει σε διαφορετικό από την Π.Α.Ε. ιδιοκτήτη. Το μόνο που χρειάζεται είναι τα Έσοδα να υπερκαλύπτουν τα Έξοδα της εταιρείας εκμετάλλευσης ή του κατασκευαστή του.
Ακόμα και στην περίπτωση κοινής ιδιοκτησίας της Π.Α.Ε. με αυτή του γηπέδου όταν η Π.Α.Ε. δεν είναι μονίμως ζημιογόνα (γιατί τότε αλλάζει το πράγμα) τα Έξοδα (για την Π.Α.Ε.) συντήρησης του γηπέδου (και αντίστοιχα Έσοδα για την εταιρεία εκμετάλλευσης του γηπέδου) ΔΕΝ τα πληρώνει η ίδια η Π.Α.Ε., αλλά τα πληρώνουν όσοι αγοράζουν εισιτήριο να δουν την ομάδα τους. Επιπλέον, αν πρόκειται για ένα κανονικό «ιδιωτικό γήπεδο» ο κοινός ιδιοκτήτης τους μπορεί να προσδοκά μεγαλύτερο τίμημα από την «πακέτο» πώληση τους. Σε περίπτωση δε που η Π.Α.Ε. είναι κερδοφόρα θα μπορούσε ο κοινός ιδιοκτήτης μας ν’ ανεβάσει ως εταιρεία εκμετάλλευσης του γηπέδου το ενοίκιο της Π.Α.Ε. και έτσι να βγάζει περισσότερα.
Ώστε, η διαφορετική ιδιοκτησία Π.Α.Ε. και εταιρείας εκμετάλλευσης γηπέδου ΔΕΝ είναι σε καμία περίπτωση απαραίτητη για να έχει νόημα η κατασκευή και λειτουργία ενός σύγχρονου γηπέδου. Εντάξει Βαγγέλη Άγραφτε; Αν δεν ήξερες μπορούσες να ρωτήσεις τους ανθρώπους της Π.Α.Ε. να σου εξηγήσουν μερικά πράγματα.
Αντί επιλόγου να ξεκαθαρίσω (αν και δεν θα έπρεπε) ένα πράγμα:
Ο οπαδός και ο φίλαθλος όταν πηγαίνουν να δουν έναν αγώνα ΔΕΝ πάνε εξαιτίας του γηπέδου, αλλά εξαιτίας της ομάδας που παίζει σ’ αυτό. Αν πήγαιναν μόνο για το γήπεδο θ’ αρκούσε μια ξενάγηση και όχι η αγορά ενός «διαρκείας», η οποία γίνεται αποκλειστικά και μόνο για λογαριασμό της ομάδας.
Υ.Γ. Ειλικρινά ελπίζω (αν και μάλλον θα διαψευστώ) το επόμενο ερυθρόλευκο κείμενο για το γηπεδικό οποιασδήποτε ομάδας να είναι σωστότερο και να περιλαμβάνει ΟΛΑ τα διδάγματα από την ως τώρα λειτουργία των «Καραϊσκάκης» και «AEL FC ARENA». Βέβαια, υπάρχει ο κίνδυνος να μην είναι της αρεσκείας της πλειοψηφίας των «γνήσιων Γαύρων», αλλά αυτό είναι πάντα ένα ρίσκο ειδικά όταν γράφεις αλήθειες. Έτσι δεν είναι κύριε Άγραφτε;
09 Απρίλη 2021
«πουθενάς 1».
